Nový byt (1) – koupě nemovitosti

Rozhodli jsme se pořídit si vlastní bydlení. Mezi podnájmem a vlastnictvím nemovitosti se ovšem nachází několik stádií – různě dlouhých, nervy vysilujících i příjemných. Nemluvě o rekonstrukci a vybavení.

Nejprve několik slov úvodem. S přítelkyní jsme se už poněkolikáté stěhovali a usmysleli jsme se, že už takto více nechceme. Po mnoha měsících jsme se dostali na prohlídku bytu, který téměř z oka vypadl bytu zamítnutému pro nedostatek našetřených financí. Na stejném sídlišti, jen byl v domě o 300 metrů jinde.

Po přibližně 20 prohlídkách a 2 téměř podepsaných rezervačních smlouvách jsme už ani nedoufali, že vše dopadne v pořádku. Nyní jsem již majitelem bytu i v oficiálních rejstřících, tak můžu proces s poněkud menšími nervy sepsat a poradit tak i jiným.

Smlouvy a jiné důležité papírové věci

Papírování se v mém případě odehrávalo na několika frontách:

  • smlouvy se stávajícím majitelem: smlouva o smlouvě budoucí kupní, smlouva kupní
  • smlouvy s realitní kanceláří a advokátem: svěřenecká smlouva (odpovídající rezervačním smlouvám u jiných real. kanceláří), smlouvy o úschově financí u advokáta
  • vyřízení hypotéky: smlouva o hypotečním úvěru, vklad zástavního práva na nemovitost do katastru, vklad nového majitele nemovitosti do katastru
  • fyzické předání bytu: předávka bytu a soupis předávacího protokolu (stavy odběru energií, předání klíčů), převod smluv na odběr energií, změna majitele v evidenci Společenství vlastníků jednotek a s tím spojené platby záloh

Časový průběh procesu

Celý proces trval téměř přesně 4 měsíce, ale myslím si, že se dal zvládnout i za podstatně kratší dobu, řekněme 2,5 měsíce.

  • 22.9.2015: prohlídka vybraného bytu
  • 23.9.: podpis svěřenecké smlouvy a odeslání rezervační částky
  • 24.9.: první schůzka s hypoteční poradkyní
  • 25.9.: vyřízeno potvrzení o výši příjmu od zaměstnavatele a předáno bance
  • 2.10.: první návrh smluv odeslán právníkovi na revizi
  • 7.10.: první sezení nad smlouvou o smlouvě budoucí
  • 9.-28.10.: odjeli jsme na dovolenou 🙂
  • probíhal proces odhadu ceny nemovitosti a ladění textu smlouvy
  • 27.10.: banka schválila hypotéku a odeslání druhé části splátky bytu
  • 2.11.: podepsaná hypoteční smlouva v bance, smlouva o smlouvě budoucí s původním majitelem, podán návrh na vklad do katastru (zástavní právo banky, tj. banka musí být informovaná a musí souhlasit s potenciálním dalším prodejem jiné osobě)
  • 3.11.: zaplacení pojištění domácnosti
  • 12.11.: banka odeslala finance k právníkovi do úschovy
  • 18.11.: podpis kupní smlouvy a zaplacení první splátky hypotéky
  • 19.11.: podán návrh na vklad do katastru (změna vlastníka) – kvůli chybě právníka zamítnuto
  • 18.12.: podán opětovně návrh na vklad do katastru, tentokráte už správně; druhá splátka hypotéky
  • 18.1.2016: stal jsem se oficiálně majitelem nemovitosti (tj. došlo k přepisu vlastníka nemovitosti v katastru); třetí splátka hypotéky (!)
  • 20.1.: předání bytu

Finanční náročnost

  • každý návrh na vklad na katastru je za 1000 Kč, dohromady tedy 3000 Kč
  • právník na revizi smluv za 1200 Kč na hodinu, celkem tedy 2400 Kč
  • pojištění domácnosti 1377 Kč jednorázově (roční částka; po rekonstrukci se stejně musí přepočítat)
  • hypoteční poradkyně nebyla placena přímo, z mé hypotéky jí banka vyplácí provize; právník pro zpracování smluv a úschovu financí stejně jako realitní makléř byli placeni prodávající stranou (z provize realitní kanceláři za zprostředkování obchodu)

Tipy

  • rozhodně nepodcenit revizi právníkem a nenechat se natlačit do nevýhodných podmínek ze strany prodávajícího nebo realitky (“musíte se rozhodnout rychle, máme plno zájemců” apod.)
  • návrh na vklad do katastru vypsat sám 🙂 – není to těžké, jedná se o cca 6 stran A4, ze kterých se nevyplňuje vždy všechno (jsou zde samostatné oddíly pro případ domu, bytu, nebytové jednotky atd.), nezapomeňte zadat i převod podílu na pozemcích pod domem a okolo něj, pokud jsou součástí prodeje
  • pro úschovu peněz lze použít banku, notáře nebo právníka – poslední možnost je nejlevnější a nejjednodušší
  • nezapomeňte vše řádně zdanit a tuto část ve smlouvě vůbec mít: dle zákona o dani z převodu nemovitostí (“původní zákon”) a dani z nabytí nemovitosti (“nový zákon”) ručí za zaplacení daně vždy kupující; rozdílem je, že podle původního zákona platil daň prodávající nebo nastala jiná dohoda stran, v novém zákoně je to kupující (nebo jiná dohoda) -> ale ručení je u kupujícího vždy. My jsme tento bod vyřešili tak, že poslední část ceny bytu odejde prodávajícímu až v momentě, kdy přijde info z finančáku, že je vše OK
  • hypotéka se splácí od okamžiku podpisu smlouvy o hypotečním úvěru, tedy poměrně dost dlouho předtím, než byt můžete užívat, nějaká finanční rezerva se hodí
Tento příspěvek je součástí série článků s názvem "Nové bydlení" (část 1 z 2)